その広告表現大丈夫ですか？
結構ややこしい不動産広告の規制事項
これは違法なの？
「公正取引協議会」に告発されないように正しい広告知識を身につける
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■：基本的に使用が禁止されている用語
「完全」「完璧」「絶対」「万全」「百点満点」「パーフェクト」「完全無欠」
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■：客観的事実に基づいているときだけ使用可能な用語
「日本一」「日本初」「○○エリア初」「業界一」「当社のみ」「超〜」「抜群」
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■：客観的事実に基づいて、データを併せて表記するときにだけ使用可能な用語
「最高」「最高級」「一級」「極」「傑出」「随一」「最上」「掘り出し物」
「お買い得」「格安」「破格」「激安」「安値」「バーゲンセール」
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■：事実に反して使用することが出来ない用語
「特選」「厳選」たとえば、このような表現は規制されています。
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▼お客様からのよくあるご質問を下記に記述してあります。あなたは大丈夫ですか？？
■広告時期について
Q1.建築確認を取得する前に現地に掲出する看板であれば簡単な物件概要や完成予想図などを記載することはできますか。
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広告に用いる媒体によって表示規約の規定の適用の有無が異なるのは、規約第７条の規定（必要な表示事項）のみですが、現地看板については、第７条の規定の適用がありません。しかし、表示規約第７条以外の規定はすべて現地看板にも適用されますから、建築確認前のマンションや建売住宅の販売広告・予告広告は、現地看板であっても行うことはできません。ただ、建築確認前であっても、現地看板において、[1]
マンション（建売住宅）建設予定地である旨、[2] 会社名、[3] 電話番号の３項目のみを記載することは差し支えないと考えられますが、これ以外の物件に関する事項、例えば完成予想図、販売予定時期等を表示する場合は、広告開始時期の制限に違反する物件広告として取り扱われます。
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Q2.建築確認が下りるまでの間、建築条件付売地として広告はできますか。
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未完成の建売住宅を販売（青田売り）する場合は、建築基準法第６条の確認を受けた後でなければ広告することはできないことはご承知のとおりです。
ご質問の場合は、確認取得前のため、建売住宅として広告できないので、これに代わる方法として、確認が下りるまでの間のいわば「つなぎ」として、建築条件付売地として広告することは、問題となります。もともと建売住宅として取引するというものですから、「建築条件付売地」として広告しても、確認を取得した段階で「新築土地付住宅」に契約書を差し替えることになると考えられますが、これは広告開始時期の制限に違反する脱法行為といえます。また、実際には建売住宅を取引しようとするのに、これを「建築条件付売地」として広告することはできません。あえて、建築条件付売地として広告したいのであれば現在申請中の確認を取り下げる必要があります。
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Q3.「セレクトプラン」と称して、建築確認を受けた建物（１００m2）を基本に、それより大きい建物（１２０m2）とそれより小さい建物（８０m2）の
３タイプの中から選択できるという販売方法を検討しています。それぞれの価格も明示します。このような広告をしてもよいでしょうか。
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建築確認を受けているのは１００m2の建物ですから、建築確認を受けていない他の２タイプについて広告することはできません。建築確認を受けていない他の２タイプについて広告すると、広告開始時期の制限に違反することになりますし、建築確認を受けないまま契約しますと宅建業法の契約締結時期の制限にも違反することになります。また、建築確認は原則として、１宅地につき１建築物についてのみを対象としており、１区画に３つの建築物の建築確認を受けることはできませんから、お尋ねのような販売方法をとることも、広告をすることもできません。
当該物件については、分譲住宅（建売住宅）として販売するよりも、むしろ、建築条件付の売地とした方がよいのではないでしょうか。（ただし、建築条件付売地であっても、３つのプランの中からしか建物を選択できないという限定した条件を付すことはできません。なぜなら、建築条件付売地の場合、建物については、顧客の自由意思により設計、発注できるものでなければならないからです。なお、建築条件付売地の広告において、３つのプランを「推奨プラン」として例示し、さらに、これら３つのプラン以外でも顧客の希望に応じて建築を請け負う用意がある旨を明示することは差し支えないでしょう。
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Ｑ4.建築確認を受けていなくても、予告広告にすれば問題がないと広告会社から聞いたのですが、本当でしょうか。
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結論から言いますと、予告広告も取引に関する広告ですから、建築確認がないものは一切広告できません。予告広告とは、表示規約第５条（広告等の開始時期の制限）に定める要件に適合しているものであって、価格等が確定していないため直ちに取引できない分譲宅地、分譲住宅、分譲マンション及び未使用賃貸マンションについて、販売又は賃貸広告（本広告）に先立ち、その取引開始時期をあらかじめ告知する広告その他の表示をいいます（規則１条２項２号）。
予告広告と本広告の違いは、価格が確定しているか否かであって、予告広告について広告開始時期の制限までをも緩和しているものではありませんから、広告するには建築確認を受けていなければなりません。広告するには広告開始時期の制限をクリアーしていることが大前提となっているのです。その広告会社の説明は大きな誤りです。広告開始時期の制限は、宅建業法３３条で規定しています。広告表記等の違反があれば全て事業者の責任となります。
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Ｑ5.建築確認を受けてない物件の面接調査は可能でしょうか？
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特定の開発企画の参考とするために行う特定人に対する面接調査又は通信調査（以下「面接調査等」という）は、次の（１）〜（４）のすべての要件に該当する場合に限り、行うことができるものとしています。
1.市場調査である旨を明示していること。
2.面接調査等の対象となっている開発計画等を実施する場合には、前条に定める許可等の処分を受ける必要がある旨及び
その許可等の処分を未だに受けていないこと並びに将来その許可等の処分を受けられるとは限らない旨を明示していること。
3.面接調査等の主体者が当該調査に係る開発計画等を実施することを保証するものでない旨を明示していること。
4.面接調査等に係る開発計画等を実施することとなった場合においても、当該調査に協力した者に対して
当該計画に係る物件の取引について何ら特別の取扱いをしないものである旨を明示していること。
ここで注意を要するのは、新聞・雑誌・チラシ（ポスティングも含む）等の媒体でこの面接調査等を実施することはできません。
これは面接調査等に名を借りた不動産の取引に関する広告その他の表示であり、表示規約第５条に違反することになるからです。
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Ｑ6.インターネットや住宅友の会の会報紙に対する表示規約では建築確認前の建売住宅や分譲マンションの予告広告をすることは可能でしょうか
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不当表示の禁止をはじめ第５条（広告開始時期の制限）の規制は、予告広告とか本広告という広告の態様あるいは媒体の種類を問わず適用されますので、予告広告であっても建築確認前の広告をすることはできません。また、建築確認前の建売住宅を広告する便法として、建売住宅の広告には「建築条件付」と、建築確認前のマンションの広告には「コーポラティブ住宅」と付記さえしておけば建築確認前でも規約上の問題がないと誤解している方が時々見受けられますが、いずれも表示規約第５条（広告開始時期の制限）に違反する広告となります。
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Ｑ7.広告会社から建築確認前の物件であっても「アンケート」体裁で新聞やチラシ広告をすることができるらしいという話を聞きましたが、本当でしょうか。
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| 建築工事完了前の新築分譲マンションなど、いわゆる青田売り物件については、建築確認等を受けるまでは、一切広告その他の表示をすることはできません（表示規約第５条［広告等の開始時期の制限］）。ですから、表示規約の適用を受ける広告表示であるかどうかは、その名目がアンケートであるかどうかは関係ありませんので、広告会社の話は間違いだということになります。また、建築確認を受けていない物件について、「世田谷○○○マンションプロジェクト友の会会員募集」と称して、特定物件の取引に関する表示と認められる広告をしている例が見受けられますが、これも「広告等の開始時期の制限」（表示規約第５条）に違反するものです。
なお、表示規約第６条において、「特定人に対する面接調査等」に関する規定を設けていますが、広告会社はこれと勘違いしたように思われます。表示規約第６条は、「前条の規定にかかわらず、同条に定める許可等の処分を受けていない特定の物件の開発企画の参考とするために行う特定人に対する面接調査については、次の各号のすべてに該当する場合に限り行うことができる」と定めています。（この面接調査・通信調査の方法は、当然ながら新聞、雑誌、新聞折込みチラシ等のマス媒体で行なうことはできません）
1. 市場調査である旨を明示していること。
2. 面接調査等の対象となっている開発計画等を実施する場合には、表示規約第５条に定める許可等の処分を受ける必要がある旨及び
その許可等の処分をいまだ受けて いないこと並びに将来その許可等の処分を受けられるとは限らない旨を明示していること。
3. 面接調査等の主体者が当該調査に係る開発計画等を実施することを保証するものではない旨を明示していること。
4. 面接調査等に係る開発計画等を実施することとなった場合においても、当該調査に協力した者に対して当該計画に係る物件の取引について
何ら特別の取扱いをするものではない旨を明示していること。
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■広告表現について
Q1.新規分譲の新聞広告を３ヶ月前に行ったのですが、８０戸の売れ残りが発生してしまいました。
その後は友の会会員にのみ告知し、マスメディアによる広告活動は一切しませんでした。
再度、残住戸の新聞広告を行いたいのですが、その際、「いよいよ○月○日より先着順受付開始」と大きく表示してもよいでしょうか？
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ご質問の場合は、いわゆる売れ残り住戸の販売広告ですから、この表示では、新規分譲（新発売）と誤認されるおそれがあります。当該マンションの販売活動（申込の受付）は、現在まで継続して行われているのですから、実際に販売を開始したのは３か月前です。したがって、ご質問の表示は、不動産の発売時期について、実際のものよりも新しいと誤認されるおそれのある不当表示に該当することになります。このケースの場合は、「分譲中」と表示すべきものです。
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Q2.「７月１日から７月１５日まで○○友の会会員優先分譲、会員入会申込み受付期間７月１５日まで（資格条件なし・入会無料）、
７月１６日より一般分譲開始」という方法で販売しようと考えておりますが、問題はないでしょうか？
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規約１８条で禁止している不当表示にあたります。本来、会員優先分譲というのは購入者から見ると、友の会の会員が一般人に優先してマンションを購入できることを意味するわけです。この場合は、会員優先分譲といっても、会員と一般人との間において、マンションを購入する上での資格条件には優劣はないからです。（また、会員募集の広告にあたって、会員になれば優先分譲が受けられる旨を表示しながら、このような方法で販売する場合は、友の会の会員募集広告も不当表示となります）。
ご質問の場合は、実際には購入者の資格を制限していないのに、制限していると表示していることになり、規約１８条５４号で禁止している「取引の相手方の資格又は数、取引の相手方を決定する方法その他取引に関する制限について実際のものよりも厳しいと誤認されるおそれのある表示」に該当することとなります。
これと異なり、すでに会員となっている人だけに対して、ダイレクトメール等でマンションの販売を告知し、その会員にだけ分譲する場合は、会員は一般人に優先して購入できることになりますから、会員優先分譲といえることになります。
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Ｑ6.不動産広告において使用してはならない用語が決められていると聞きましたが、具体的にはどのように規制されているのでしょうか？
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表示規約第１６条は、完璧、最高、抜群、格安などの特定の用語の使用を制限しています。具体的には、次の５類型の用語について使用基準が定められています。
１．全く欠けるところがないことを意味する用語
不動産の品質内容等について、「完全」・「完璧」・「絶対」・「万全」等、全く欠けるところがないことを意味する用語は、断定的に使用できません。
例えば、「造成工事は完璧」、「耐震設計だから関東大震災レベルの地震でも絶対安全です」などの表現がこれに当たります。
ただし、次の例のように、努力していることを表示することは、事実である限り差し支えありません。
例１：当社では万全のアフターサービス体制を目指して、お客様の期待に応えられるよう日夜努力しています。
例２：防災・防犯に万全を期すために、セキュリティシステムを採用
２．他業者の物件又は他業者よりも優れていることを意味する用語
不動産の品質内容、価格等の取引条件や事業者の属性について「日本一」・「日本初」・「業界一」・「超」・「当社だけ」・「他に類を見ない」・「抜群」等、
他の競争事業者の供給物件又は他の事業者よりも自己が優れていることを意味する用語は、原則として使用できません。
ただし、客観的、具体的な事実に基づく場合であり、かつ、その事実に関するデーターを予め保有している場合は、例外的に使用できます。
例３：○○県下一の超高層マンション
例４：首都圏で最大の宅地開発
３．最上級を意味する用語
不動産の品質内容又は価格等の取引条件について、「最高」・「最高級」・「極」・「一級等」、「最上級」を意味する用語の使用はできません。
ただし、設備や部材の品質等について、限定的に使用できる場合があるといえます。
例５：Ｘ社の最高級のシステムキッチン○○型を設置
例６：浴槽は、イタリア産では最高級と定評のある○○産の大理石でつくられています
４．一定の基準で不動産が選別されたことを意味する用語
不動産について、特選・厳選等、一定の基準により選別されたことを意味する用語は、事実に反して使用できません。
「事実に反して使用できない」とは、一定の基準により選別したという事実がないのに「厳選」等と表示する場合のほか、
その基準自体が物件の優良性を担保し得る合理性がない場合も含まれます。
例えば、物件の品質内容について全く判断せず、ただ単に低額物件であるというだけで、
再建築できない物件を「特選物件」等と表示する場合などがその例です。 ５．価格が著しく安いという印象を与える用語
価格について、「買得」・「掘出」・「土地値」・「格安」・「投売り」・「破格」・「特安」・「激安」・「バーゲンセール」・「安値」等、
著しく安いという印象を与える用語は、使用できません。ただし、客観的、具体的な事実に基づく場合で、かつ、その事実を併せて表示する場合は、
例外的に使用できます。（不動産の価格の評価要素の一部のみを強調することとなる場合を除く）。
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■予告広告について
Q1.１か月前に週刊誌と新聞折込チラシで予告広告を行いました。本広告は、新聞折込チラシのみで行うつもりですが、問題ありませんか？
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表示規約では、価格等の取引条件が確定していなくとも、前もって消費者に情報の提供ができるように予告広告の規定を設けています。
予告広告とは規約第５条に定める要件に適合しているもの（開発許可や建築確認等が既に取得済み）であって、価格等が確定していないため直ちに取引できない分譲宅地、分譲住宅、分譲共同住宅及び未使用賃貸共同住宅について、販売・募集広告（本広告）に先立ち、その販売・募集時期をあらかじめ告知する広告その他の表示」をいい、必要な表示事項のうち価格、管理費等９項目（未使用賃貸共同住宅は８項目）の事項を表示しない代わりに、価格（賃料）が未定である旨、販売予定時期等５項目の事項を表示することとしています（規則第２条第２項）。
予告広告は、「本広告に先立ち行うもの」と規定されているとおり、本広告を行うことを前提に認められた広告手法です。予告広告によって、消費者に、価格以外の規模、形質、環境等の事項を前もって告知し、これらの事項を十分に理解した消費者は、その後価格を提示された本広告により最終的な判断が下せることになり、消費者の物件選択上の利益を保護することにあります。
つまり、予告広告は、本広告を前提として認められたものですから、必ず予告広告を行った媒体と同一媒体で本広告を行う必要があります。したがって、週刊誌の発行会社がいうとおり、同誌で本広告を行っていただく必要があります。なお、予告広告はＡ新聞にのみ掲載し、本広告はＡ新聞とともに新聞折り込みビラでも行うなど、予告広告よりも広い範囲で本広告を行うことは差し支えありません。
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| Q2.予告広告で価格については未定である旨を表示すればよいことになりましたが、従来のように予定最多価格帯を表示し、または最低予定価格・最高予定価格を表示したいと考えていますが問題ないでしょうか？
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予告広告は、価格その他の取引条件の表示を記載しないことができることとする一方、価格が未定である旨、販売予定時期等の事項の表示を義務づけています。この予告広告に関する規定は、予定価格等の表示を禁止しているものではありませんから、予定最多価格帯や最低・最高予定価格を表示しても差し支えありません。
参考までに、表示例を次に掲げます。
【表示例】
1.価格／未定
2.価格／未定 予定最多価格帯○○○万円台中心
3.価格／未定 ○○万円（予定）〜△△万円（予定） 予定最多価格帯○○○万円台
4.価格／未定 ○○万円台（予定）〜△△万円台（予定） 予定最多価格帯○○○万円台
※３、４の場合、予定最低価格（帯）のみを表示し、予定最高価格（帯）を表示しないことは許されません。
※予定最多価格帯に属する住戸のタイプ及び面積は表示しなくても差し支えありません。
※タイプ別の予定価格帯を表示する方法もあります。 |
Q3.数期に分けて販売する場合、第１期分の販売戸数を決めかねている状況の場合に、総戸数は表示しますが、販売戸数を表示しないことはできるでしょうか？
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はい、可能です。新規に供給予定の宅地又は建物について予告広告を行うに際し、事業者が数期に分けて取引することを予定しているが、市況等を勘案し当初又は各期における供給戸数（区画数）を決定しえない場合があります。予告広告をする時点において、すべての予定販売区画を一括して販売するか又は数期に分けて販売するかが確定していない場合は、その旨及び当該予告広告以降に行う本広告において販売戸数又は販売区画数を明示することとしました（表示規約施行規則２条２項）。
また、別表８又は別表９に定める事項に加え、予告広告に必要な表示事項は次のとおりです。
1. 価格（入札の場合は最低売却価格）が未定である旨
2. 予告広告である旨
3. 販売予定時期
4. 販売を開始するまでは、契約又は予約（仮予約を含む。）の申込みに一切応じない旨
5. 予告広告をする時点において、すべての予定販売住戸を一括して販売するか又は数期に分けて販売するかが確定していない場合は、
その旨及び当該予告広告以降に行う本広告において販売戸数を明示する旨
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■イメージ表現について
Q1.販売価格に含まれていない門・塀・植栽等の付帯施設を描いた完成予想図に、注意書きで「完成予想図に付き実際とは多少異なります」と表示すれば広告は可能ですか？
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門、塀等が販売価格に含まれていないのに、これがあると認識される完成予想図を広告中に掲載することは、たとえ「完成予想図につき実際とは多少異なります」と注意書きをしても、この認識を排除することはできませんから、表示規約に違反する不当な表示となります。
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Q2.完成済みの新築分譲マンションの外観写真が撮りにくいので、写真の代わりに「完成予想図」をそのまま掲載してもよいでしょうか。
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完成した建物の状態と完成予想図に描かれた状態とが同じ場合は、「完成図」との説明を付して掲載することは問題がありません。しかし、建物の外観（形状、色彩等）又は敷地内の樹木等の状況が完成予想図と明らかに異なる場合は、その完成予想図を完成図として掲載することは不当な表示として取り扱われることとなります。
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Q3.建築条件付分譲地の広告で全区画に住宅が建ち並んでいるイメージイラストを、その旨を付記して掲載しようと考えていますが、問題はあるでしょうか。
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建築条件付分譲地であっても、基本は宅地の取引であり、どのような住宅が建つことになるのか分かりません（土地の購入者の意思により建物の規模、外観等が決まるため。）。したがって、住宅が建ち並ぶイメージイラストの掲載はできません。また、このような図を掲載した場合、新築分譲住宅の青田売りであるとの誤認を招くことが多く、土地価格が建物価格込みの価格と誤認されるため、著しい不当表示として取り扱われているケースが多数ありますのでご注意ください。
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Q4.完成予想図は周囲の状況を含め、ある程度の誇張は許されるのでしょうか。
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完成予想図による表現であるか文章による表現であるかを問わず、表示規約は許される誇張の範囲や限度について定量的な規定を設けてはいません。というより規定することはできないといった方が正確です。というのは、一般にある表示が表示規約上の不当表示となるかどうかは、個々の表示ごとに、一般消費者に実際のものよりも優良、有利であると誤認されることにより不当に顧客を誘引するおそれがあるため、公正な競争を阻害すると認められるかどうかにより判断されるからです。
ただ、表示規約は、優良・有利誤認を招く表示を予防するという観点から、一定の事項について表示の基準を定めており、少なくともその基準に反したものは不当表示となるということができます。完成予想図等の描き方については、表示規約第１５条第３５号で規定し、同時に、第１８条第１項第４１号で不当表示として禁止しています。
つまり、第１５条第３５号の基準で定めていることは、
[1] 完成予想図である旨を明示すること、
[2] 当該物件の周囲の状況について現況に反する表示をしてはならないことの２点にすぎません。
販売しようとするマンションの隣接地に工場がある場合に、その工場を含めて完成予想図を描かなければならないということではありませんが、実際には工場があるところに公園などを描くと現況に反する表示となります。このような場合はそこを「白抜き」にして何も描かないようにすればよいでしょう。ただし、隣地に工場がある場合において、これを一切描かない場合で、その他の表示において例えば「閑静」とか、「環境良好」などと記載している場合は、環境についての優良誤認を招く不当表示となります。
不当表示とされた事例としては、建物の完成予想図等に比べ人物や自動車等を著しく小さく描き、建売住宅の建物と敷地を実際よりも広いと誤認される表示をしたもの、俯瞰図中に現地からかなり離れた地点にある有名な建築物を物件に近い位置に極端に大きく描いたもの等があります。また、リゾートマンションの広告で、それが箱根の芦の湖の湖畔に建設されており、富士山が一望できる位置にあるかのように描いた鳥瞰図を掲載していたものがありましたが、実際の物件の位置は芦の湖から数キロメートル離れた場所にあり、そこからは芦の湖も富士山も全く見えないものだった、という誇大広告の事例もありました。 |
| Q5.新築分譲マンションの広告に、近くの公園から建物を望む写真をＣＧ（コンピュータグラフィックス）で合成し、その際、このマンションと公園の間にある他の建物を消去した合成写真を使用することは可能でしょうか。なお、「この写真はＣＧによる合成写真ですので、実際のものとは異なります。」と注記するつもりです。 |
ご質問のような合成写真の掲載は、「この写真はＣＧによる合成写真ですので、実際のものとは異なります。」と注記したとしても、取引対象物件からの眺望等が実際のものよりも著しく優れたものであると誤認される不当な表示に該当します。
一般に、新築分譲マンションはいわゆる青田売りが多いために、建物自体の写真を撮影することができないために、ＣＧによる完成予想図と周りの風景写真を合成すること自体はその旨を明示する場合には許される場合があります。
しかし、お尋ねのように、合成写真から広告主の都合の悪い条件を消去することはウソの写真を使うことに他ならず、著しい不当な表示に該当することになります。
なお、表示規約第１５条３５号では、「宅地又は建物の見取図、完成図若しくは完成予想図は、その旨を明らかにして用い、当該物件の周囲の状況について表示するときは、現況に反する表示をしないこと。」と規定しています。
また、第１８条第１項においては、第３７号にで「不動産の方位その他立地条件について、実際のものよりも優良であると誤認されるおそれのある表示」、第３８号で「前２号に規定するもののほか、不動産の周辺環境について、実際のものよりも優良であると誤認されるおそれのある表示」を禁止しています。 |
Q6.全５区画の分譲宅地を販売しますが、広告スペースの関係から、このうちの１区画だけを広告したいのですが、問題ないでしょうか。
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| 表示規約第７条は、物件広告をする場合必ず表示しなければならない事項（必要な表示事項）を定めており、１区画だけの売地の場合は規則で定める別表４（売地・貸地：事項数１６項目）により表示できますが、ご質問の場合は５区画を販売するのですから、別表１（分譲宅地の１：事項数２７項目）又は別表２（分譲宅地の２：事項数２２項目）により表示しなければなりません（２〜９区画の場合は別表２により表示できます）。したがって、５区画のうち、１区画だけを広告しますと必要表示事項を充たしていない違反広告となります。 |
分からない事がございましたらお気軽にお問い合せ下さい
※もし、フォームが送れない場合、こちらからご質問をお受けいたしております。
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